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住宅ローン基礎知識②

良い方法があります。

年収×35%(返済比率)÷12ヶ月÷4,427円(返済比率適用金利4%、借入期間35年
100万円を借りたときの月額支払額)×100万円=借入可能額

例えば、
5,000,000円(年収、税込みです)×35%=1,750,000円
(銀行が考えている年間借入返済可能額、その他のローンもこの中に集約されます。車のローンとか、カードの借入枠とかも)
1,750,000円÷12ヶ月=145,833円
(1ヶ月あたりの全借入返済可能額、その他借入があるとここからどんどん差し引かれます)
145,833円(仮にその他借入がないとして)÷4,427円×100万円=3,290万円
自己資金が800万円として、諸費用込みで総額4,090万円の物件、諸費用が物件の8%として、物件自体は約3,780万円になります。
さて、次に毎月の支払いについて考えてみましょう。
例えば、マンションの場合、毎月、管理費・修繕積立金込みで、12万円の支払いで抑えたいと思ったら、
管理費・修繕積立金の月々の支払いが2万円として、借入返済にあてる毎月の支払いは10万円、 
100万円あたり、35年返済、変動金利2.375%として、月々の返済額は3508円。

したがって、
100000円÷3508円×100万円で=約2850万円が、毎月、銀行返済だけで10万円の目安です。
自己資金が800万円、借入2850万円、諸費用が物件の8%とすると、
(800万円+2850万円)÷1.08=約3480万円の物件探しとなります。
ただし、これには金利優遇や固定金利の選択は含まれていませんので、おおまかな目安です。


銀行によってマチマチ!


上記で記載のように、全員が全員、これにあてはまれば良いのですが、
現実は、物件が2つとして同じ物がないように、千差万別。銀行の対応も、もっと言えば、ローン担当者の対応も個別です。

個人事業主、自営業、経営者、言われることが、一律、「融資、物件の8割までです。」
と、いうことは、例えば5,000万円の物件が欲しければ、物件の2割、
1,000万円+諸費用約8%、400万円=1400万円、自己資金で用意しなければなりません。

でも、絶対、経営者だから8割融資してくれるとは限らないんです。
過去3年の決算の内、赤字があったらダメとか、個人事業主であれば、原価償却費は収入の内に入れて計算するとか、銀行によってマチマチです。

成長企業で社長夫婦、合算で収入、2000万円以上取っていて、返済比率からいけば、1億3000万円、物件総額の8割融資可能だろうと、
その会社のメイン・バンクに持ち込み、ローン担当者やその上司まで、「大丈夫でしょ!」といっていたのに、
保証会社からの回答は、「7割、1億500万円」。あせりました。
この話は、そのローン担当者の努力で、新居に入居後、現在の家をしかるべき期間内に売却(買い換えだったんです)、
建物建築着工時に2000万円の先行融資、ということで、めでたく決済を迎えました。

はたまた、年収5000万円以上取ってる経営者の方なんですが、
3社経営されていて、ある銀行に相談すると、過去3年間3社の内、1社でも1期でも赤字があったらダメと言われちゃいました。
メイン・バンクに持っていくと、9割融資しますとのこと。色々です。

個人事業主の方で、確定申告、抑えているんです。本業のほかにアパート経営もされてる方で、
建物の原価償却分、収入に算入してもらい、自宅のマンション買っちゃいました。返済比率なんて、
ゆうに50%超えてましたが、キャッシュフローでみてくれたんです。

サラリーマンの方、源泉徴収票のある方(創業経営者を除く)、有利です。勤続年数、物件に対する自己資金比率等、
クリアーすると、銀行の優遇が待ってます。

銀行によって、内装費100%ローンOKのところもありますし、物件・諸費用とも100%OKのところもあります。
手付金を一時的に調達すれば、買えちゃうんです。すごいですね。ただし、あなたの属性によります。

派遣社員の奥さん、朗報です。ご主人との合算で、融資してくれる銀行あります。
ただ、これ、私とその銀行の担当者のホット・ライン的なところが大いにあります。ただし、物件の2割と諸費用は、自己資金でね!

信金・信組は、基本的に今までのあなたとの継続的な取引が前提になります。でも、ある信組の優秀な担当者います。
難があるのは、融資の地理的範囲が、オートバイで集金に行けるとところだそうです。

それと、カード事故(以前にカードローンの支払期限までに返済しなかった人)、早めに自己申告してください。
銀行も正直な人には、心象が違います。あと、ノンバンク系の融資、融資担当者があなたの人間性を見極めます。

マンションなんかですと、各銀行によって築年のしばりが違います。
築年、いくら古くてもOK!というところもあれば、45年-築後年数(例えば、築後20年であれば、=25年間が、借入期間)
とか、あと、接道とか、いろいろ言ってくる銀行があります。

それと、返済比率も収入によって違いますし、返済比率適用金利も銀行によって違います。
厳しい都市銀行で4%、他では、10年もの固定金利、現在では、3.25%でみたりするところもあります。
これって、大違いですけどね!

実は、住宅ローンも、仲介の営業マンによって組めたり、組めなかったり、その営業マンが付き合っている、
ローン担当者(普通は銀行側によってエリアの振り分けがあるんですが、トップ・セールスたちは、
同じ銀行でも融資を通してくれる銀行マンと付き合ってます)によって、融資可能かどうか、条件の引っ張り方も違ってきます。

不動産全般を仲介していない営業マン、マンションのオープン・ルームばかりやってるところは、
都銀とノンバンクくらいで、あまり、わざを持っていないようです。大手の営業マンもあまり、駆けずり回ってくれなさそうです。

あなたの信頼するトップ・セールスに相談してみてください。あなたが熱心な分だけ、動いてくれますし、
あなたが切望する分だけ、わざを見せてくれます。だって、あなたとコミットメントしてるし、
成約件数の多い分だけ、裏技、見せてくれますよ。
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