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住宅ローン基礎知識①

買いたい方の5組に4組は、ローンを使います。
実は、最初にすべきは、資金計画なんです。
営業マンによっては、融資が引っ張れるかどうか、微妙に違ってきます。
銀行のローン担当者との関係でも違ってきます。
さて、いったいあなたは、いくら借りられるんでしょう?

まずは資金の概算
3000万円のマンションを購入する場合を見ていきましょう。

マンションの価格3000万円   諸費用約8%・・・240万
マンションの購入金額3240万円
自己資金500万円    住宅ローン借入・・・2740万
手付金300万円     残代金支払い・・・2940万

まず、諸費用ですが、現金で購入する場合は、物件価格の約5%、登記費用、契約印紙代、固定資産税・管理費等の精算金、仲介手数料がかかります。
住宅ローンを利用すると、これにローン保証料、(100万円当たり、35年借入で、20614円)、火災保険料、ローン事務手数料、ローン契約印紙代、その他が必要になり、物件価格の8%前後になります。

さて、自己資金ですが、最近では、諸費用ローンを組むこともできますし、極端な例では、物件価格の3%の自己資金でマンションを購入した方もいますし、物件の2割+諸費用を自己資金で用意しなければ、住宅ローンを融資しないというケースもあります。

また、ローン保証料を借入金利に0.2%上乗せすることによって、初期費用を軽減することもできます。

 今度は、6000万円の土地を購入し、2500万円の建物を建てる場合を見てみましょう。

土地の価格6000万円 諸費用約7%・・・420万円 建物総額2500
土地・建物購入総額8920万円
自己資金2120万円 住宅ローン借入・土地分4800万円 借入・建物分2000万円
土地手付金500万円 土地残代金支払い5920万円 建物着手金

銀行は、土地・建物の総額で融資が可能かどうかを審査します。融資の上限は、通常、物件の9割ないし8割です。土地決済時、土地価格の8割、建物完成時、建物の8割から全額の融資とかです。
融資の審査に建物の見積もりが必要なので、ある程度、概算なり、土地が見つかったら、すぐに建物の見積もりが出せるような体制をつくっておくことも大切です。
工務店で家を建てたいという方は、建物契約時、1/3、上棟時1/3、完成時残代金というケースが多く、自己資金が多く必要になります。ハウスメーカーさんなどは、契約時300万円とかで、あとは、建物決済時、残代金の支払いとなります。

良い計算方法があります

年収×35%(返済比率)÷12ヶ月÷4,427円(返済比率適用金利4%、借入期間35年
100万円を借りたときの月額支払額)×100万円=借入可能額

例えば、
5,000,000円(年収、税込みです)×35%=1,750,000円
(銀行が考えている年間借入返済可能額、その他のローンもこの中に集約されます。車のローンとか、カードの借入枠とかも)

1,750,000円÷12ヶ月=145,833円
(1ヶ月あたりの全借入返済可能額、その他借入があるとここからどんどん差し引かれます)

自己資金が800万円として、諸費用込みで総額4,090万円の物件、諸費用が物件の8%として、物件自体は約3,780万円になります。さて、次に毎月の支払いについて考えてみましょう。
例えば、マンションの場合、毎月、管理費・修繕積立金込みで、12万円の支払いで抑えたいと思ったら、管理費・修繕積立金の月々の支払いが2万円として、借入返済にあてる毎月の支払いは10万円、 100万円あたり、35年返済、変動金利2.375%として、月々の返済額は3508円。

したがって、
100000円÷3508円×100万円で=約2850万円が、毎月、銀行返済だけで10万円の目安です。
自己資金が800万円、借入2850万円、諸費用が物件の8%とすると、
(800万円+2850万円)÷1.08=約3480万円の物件探しとなります。ただし、これには金利優遇や固定金利の選択は含まれていませんので、おおまかな目安です。

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